Del abandono a la oportunidad: repensando el papel de la vivienda rural en la Rioja Alavesa

1. Introducción

La despoblación de las áreas rurales es el resultado de un proceso de adaptación insuficiente a los cambios estructurales provocados por la industrialización durante los siglos XIX y XX. Un factor clave que contribuyó, y que sigue alimentando este fenómeno, fue la concentración del trabajo en las áreas urbanas, que ofrecen mayores oportunidades laborales, salarios más altos y una mayor oferta y diversidad de servicios (Paniagua, 2016; Mozo, 2024). La despoblación ha dejado una profunda huella en muchas comunidades rurales, agravando su frágil situación económica inicial con la salida de la población joven, reduciéndose los nacimientos y acelerando el envejecimiento de la población (Bosque et al., 2001). Esto ha generado una espiral de decrecimiento poblacional, donde causas y efectos demográficos y económicos se retroalimentan.

Para conseguir asentar la población en las áreas rurales, se deben considerar dos estrategias complementarias: 1) evitar que la población local emigre y 2) atraer nuevos residentes (Moyano, 2020). Las administraciones abordan el problema a través de actuaciones y políticas muy diversas, desde incentivos económicos hasta el desarrollo de infraestructuras y equipamientos (Bosque et al., 2001). Sin embargo, se presta poca atención a la política de vivienda, pese al alto volumen de viviendas vacías de muchos municipios rurales. El resultado más evidente es el abandono de viviendas principales, que quedan vacías o con un uso esporádico. La mayoría de estas viviendas rurales muestran signos de deterioro y necesidad de reformas (Hoekstra, 2011). Esto provoca una dualidad en el mercado inmobiliario de las áreas rurales: existe un amplio parque de viviendas infrautilizadas, pero escasean residencias para parejas jóvenes (Ayuda et al., 2008).

De ahí el interés de estudiar la vivienda rural en la Rioja Alavesa, una comarca con claros signos de despoblación rural y fuertes contrastes demográficos y económicos internos. Esta situación se agrava por una oferta de vivienda poco atractiva, lo que dificulta la retención y atracción de nuevos residentes (Domaika, 2023). La falta de un diagnóstico específico y el interés de diversas instituciones en abordar esta problemática hacen necesario explorar cómo la puesta en el mercado de viviendas vacías y no principales podría contribuir a revertir el declive poblacional.

Considerando que la política de vivienda puede desempeñar un papel crucial en la respuesta a la crisis rural, el objetivo de este trabajo es analizar el rol que pueden jugar las viviendas no principales en la lucha contra la despoblación rural. En concreto, se pretende estudiar las posibilidades de incorporar la vivienda vacía a la oferta residencial en la cuadrilla de Rioja Alavesa para comprender su potencial transformador en la lucha contra la despoblación rural. Con el objetivo de identificar si el área de estudio presenta características de despoblación, se realizará un diagnóstico demográfico previo. Asimismo, se evaluarán las características de su parque residencial para proponer actuaciones que permitan fijar y/o atraer población a los municipios de la cuadrilla.

La selección de esta área de estudio se justifica por tres razones: primero, debido al interés de diversas instituciones ‒especialmente, la Agencia de Desarrollo Rural y los ayuntamientos de la comarca (Domaika, 2023)‒ en utilizar las viviendas vacías como instrumento para asentar población en los municipios de la cuadrilla; segundo, la escasa información y la falta de un diagnóstico sobre el problema de la vivienda vacía en esta comarca periférica de la provincia; y tercero, el declive demográfico y el proceso de envejecimiento que sufre la región, que la hacen una de las más vulnerables frente a la despoblación de todo Euskadi (Urquijo, 2023).

El artículo se estructura en los siguientes apartados: en la sección 2 se contextualiza el tema de investigación, relacionando los procesos de despoblación con la vivienda y dinámica rural; en la sección 3 se introducen los objetivos del estudio y se explican las cuestiones metodológicas de su desarrollo, detallando las fuentes y metodología y presentando el área de estudio; la sección 4 recoge los resultados de la investigación incidiendo en el diagnóstico de la población, el planeamiento urbano y la vivienda en la Rioja Alavesa e introduciendo una subsección donde se sintetiza el diagnóstico integrado; la sección 5 discute los resultados obtenidos, que se contrastan con la teoría; por último, la sección 6 recoge las principales conclusiones, señala las limitaciones del estudio y plantea una línea de investigación futura que da continuidad al trabajo.

2. Crisis habitacional y despoblación rural: el papel de la vivienda en la resiliencia de las áreas rurales

La crisis demográfica rural en España ha sido el resultado de una serie de factores interrelacionados. Las economías agrarias tradicionales se han desarticulado bajo el empuje de la globalización y la expansión del mercado, lo que ha acelerado el éxodo de la población del campo hacia las ciudades. En este contexto, las causas de la despoblación son principalmente políticas y económicas, más que naturales (Delgado Viñas, 2008). Esta realidad ha provocado una marcada concentración de población y actividad económica en áreas urbanas y costeras, mientras que las zonas rurales, especialmente las del interior, continúan perdiendo habitantes (Camarero, 2020). Diversos estudios han señalado que la proximidad a grandes ciudades, la diversidad económica y la disponibilidad de recursos endógenos han influido en las dinámicas demográficas de las áreas afectadas (Collantes y Pinilla, 2011; Recaño, 2017; Delgado Urrechu, 2018).

El impacto más visible de la despoblación en las áreas rurales ha sido el incremento de viviendas deshabitadas. Este fenómeno no solo refuerza la percepción de abandono, sino que también deteriora el entorno físico y contribuye a la desintegración del tejido social y económico local. Pueblos y asentamientos afectados por este proceso suelen estar llenos de casas en ruinas, lo que intensifica la sensación de decadencia y abandono (Hernández-Ramírez et al., 2022). Sin embargo, estas viviendas vacías también ofrecen una oportunidad para la regeneración de estas áreas si se gestionan adecuadamente. Con una planificación adecuada, estos espacios podrían reutilizarse y convertirse en activos clave para el desarrollo local (Hernández-Ramírez et al., 2022).

La vivienda en las áreas rurales no solo posee un valor económico, sino también un importante significado social y simbólico (Scott, 2013; Scott y Gkartzios, 2014). A menudo, la propiedad rural actúa como un vínculo con la identidad familiar, siendo un espacio cargado de memoria histórica que fortalece las relaciones sociales en estas comunidades (Hernández-Ramírez et al., 2021). Por esta razón, algunos estudios han propuesto que la vivienda rural tiene el potencial de ser un elemento clave en la resiliencia de estas zonas y que, con las políticas adecuadas, la vivienda podría desempeñar un papel fundamental en frenar la despoblación (Castellano, 2005; Donadei et al., 2023).

Sin embargo, el papel que juega la vivienda rural en los procesos de despoblación ha sido poco investigado en el contexto español. La mayoría de los estudios sobre este tema se han centrado en contextos como el británico y el norteamericano (Gkartzios y Scott, 2010; MacTavish, Ziebarth y George, 2014; McKee et al., 2017; Pruitt y Newman, 2019). En el caso español, factores como la dispersión de las estructuras habitacionales y la idealización del medio rural han contribuido a que no se le preste suficiente atención (Milbourne, 2012). Por ello, resulta de interés profundizar en el impacto que tienen las diferentes tipologías de vivienda sobre el cambio rural y su efecto en los mercados locales (Scott y Murray, 2009; Gkartzios y Scott, 2010).

En los últimos años, los espacios rurales también han experimentado un aumento en la demanda de viviendas por parte de inversores externos, lo que ha cambiado las estructuras tradicionales de propiedad. A raíz de la pandemia, muchas personas comenzaron a buscar vivienda fuera de las grandes ciudades, intensificándose las tendencias de desurbanización e incrementando la presión sobre el mercado inmobiliario rural. Como consecuencia, algunas áreas rurales se han transformado en paisajes idealizados y gentrificados, alterando su carácter original (Shucksmith, 2023). Estos cambios, sin embargo, no benefician a todos por igual. Mientras algunos grupos encuentran en lo rural un lugar de refugio, otros sectores de la población, especialmente los más vulnerables, tienen que hacer frente a nuevas formas de exclusión y desigualdad (Kordel y Naumann, 2023).

Uno de los colectivos más afectados por la crisis habitacional en las áreas rurales es el de los jóvenes. Para este grupo, acceder a una vivienda es cada vez más difícil debido a la escasez de viviendas asequibles, la precariedad laboral y los bajos salarios. Aunque los precios de las viviendas en las zonas rurales suelen ser inferiores a los de las áreas urbanas, las limitadas oportunidades laborales y educativas empujan a los jóvenes a emigrar a las ciudades. Este proceso contribuye a una creciente precariedad habitacional que afecta de manera desproporcionada a este grupo, forzándolos a vivir con sus familias, realizar largos desplazamientos o incluso sufrir situaciones de sinhogarismo (McKee et al., 2017). Además, la creciente competencia con jubilados y propietarios de segundas residencias ha incrementado aún más los precios y limitado las opciones disponibles para la población local. Sin embargo, en algunos contextos, las segundas residencias pueden actuar como mecanismos de resiliencia y supervivencia en áreas de declive demográfico (del Pino, 2014).

3. Materiales y métodos

El trabajo emplea una metodología mixta que combina una revisión de la literatura científica para establecer el marco teórico relativo a la despoblación rural y el papel de la política de vivienda en la lucha contra dichos procesos, con un examen de documentos relativos al área de estudio y un análisis cuantitativo de estadísticas oficiales para realizar el diagnóstico. Este diagnóstico se centra en los ámbitos demográficos, residenciales y relativos a la ordenación territorial y el planeamiento urbano del área.

En el ámbito demográfico, las fuentes de información principales han sido de tipo estadístico, entre otras, el Censo de población y viviendas (INE, 2023), estadística del padrón continuo (INE, 2022), estadística municipal de habitantes (Eustat, 2023), estadística de nacimientos (Eustat, 2022), estadística de defunciones (Eustat, 2023) o estadística de movimientos migratorios (Eustat, 2022). Para el diagnóstico de vivienda, se utilizó información derivada de una encuesta facilitada a título personal y realizada por la Asociación de Desarrollo Rural de Rioja Alavesa en el año 2023. También se ha consultado el portal inmobiliario idealista.com y estadísticas provenientes de fuentes como el Censo de edificios locales (Eustat, 2022), Censo de población y viviendas (Eustat, 2023), Encuesta sobre el Uso de la Vivienda (Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes, 2015, 2017, 2019, 2021), Estadística sobre vivienda vacía (Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes, 2011, 2013). Para el diagnóstico relativo a la ordenación territorial y al planeamiento urbanístico, se ha consultado Udalplan (2023) y la Revisión del Plan Territorial Parcial de Rioja Alavesa que se encuentra en fase de aprobación inicial en estos momentos (Diputación Foral de Álava, 2023). Por último, la información cartográfica se ha obtenido de geoEuskadi (Gobierno Vasco, 2024) y de la base cartográfica del Catastro de Álava (Diputación Foral de Álava, 2024).

El área de estudio seleccionada es Rioja Alavesa, una de las siete cuadrillas alavesas, localizada al sur de Euskadi y limítrofe con La Rioja en su frontera meridional. Está compuesta por quince municipios: Baños de Ebro, Elciego, Elvillar, Cripán, Labastida, Laguardia, Lanciego, Lapuebla de Labarca, Leza, Moreda de Álava, Navaridas, Oyón/Oion, Samaniego, Villabuena de Álava y Yécora. Estos municipios, además de formar la cuadrilla, constituyen el Área Funcional homónima para la Ordenación Territorial de Euskadi y, en total, comprenden 25 núcleos de población (Figura 1).

Figura 1. Presentación del área de estudio

Fuente: elaboración propia a partir de geoEuskadi (2024).
 

Rioja Alavesa es un caso de estudio relevante por dos razones principales: socioeconómica y demográfica. Aunque muestra elevados niveles de riqueza según las estadísticas, con un PIB per cápita de 54.317 €, casi el doble de la media de la comunidad autónoma (32.702 €), y cifras destacables en municipios como Laguardia (101.234 €), Villabuena (75.847 €) o Samaniego (72.775 €) (Eustat, 2021), esta realidad socioeconómica está distorsionada por la presencia de grandes empresas en la comarca (Larreina, 2021). Sin embargo, al analizar la renta disponible de los habitantes, el panorama cambia completamente, pasando a ser la comarca con el último puesto, con 15.028 € por persona. De los quince municipios vascos con la renta disponible más baja, once pertenecen a la comarca de Rioja Alavesa (Eustat, 2021), lo que refleja que los habitantes de la comarca no disponen de tanta riqueza como sugieren las estadísticas del PIB per cápita.

Desde la perspectiva demográfica, Rioja Alavesa es una región eminentemente rural con relativa baja población, 11.762 habitantes (Eustat, 2023). Sin embargo, estas cifras oficiales no siempre se ajustan a la realidad. En algunos municipios de la comarca se estima que pueden vivir entre un 10 % y un 20 % menos de la población censada, bien por razones fiscales o bien debido a la necesidad de estar empadronados para recibir ayudas de la PAC y otras subvenciones o de disponer de derechos de plantación de viñedos, pero que realmente es población que vive en ciudades de la Comunidad Autónoma de la Rioja (Larreina, 2021). Esta discrepancia subraya la complejidad de la situación demográfica de la comarca, lo que hace aún más relevante comprender sus dinámicas poblacionales.

4. Resultados

4.1. Análisis demográfico

La Rioja Alavesa es una comarca donde más de tres cuartas partes de los núcleos de población tienen una población inferior a 500 habitantes, y prácticamente un tercio no alcanzan los 100 habitantes. Destaca por ser la cuadrilla que aglutina más municipios de escasa población (el 60 % de sus municipios se encuentran por debajo del umbral de 500 habitantes), representando la mitad de los municipios de menos de 500 habitantes que existen en toda Álava (Porcal-Gonzalo, 2023). Sus municipios más poblados son Oyón/Oion (3.559 habitantes), Labastida (1.646 habitantes) y Laguardia (1.555 habitantes), que juntos concentran el 57 % de la población de la comarca (Eustat 2023). Tanto Oyón/Oion como Labastida se localizan próximos a dos municipios riojanos de gran tamaño: Logroño (150.583 habitantes) y Haro (11.763 habitantes), el tercero más grande de La Rioja (INE, 2023). Esta cercanía probablemente haya influido en su crecimiento demográfico, funcionando como “barrios dormitorio” que aprovechan la oferta de servicios más amplia y las mayores oportunidades laborales de estos municipios.

Desde mediados del siglo XIX, la comarca ha experimentado una pérdida de población cercana a los 2.000 habitantes. Todos los municipios han visto descender su población desde 1857, a excepción de Lapuebla de Labarca y Oyón/Oion. Este último ha logrado contrarrestar el acusado descenso demográfico al pasar de 831 habitantes en 1857 a 3.405 en 2023 (INE, 2023). En contraste, cinco municipios han perdido más del 50 % de su población: Samaniego (-3,8 %), Elvillar (-5,7 %), Moreda de Álava (-55,1 %), Yécora (-5,1 %), y Leza (-54,2 %). El mayor descenso poblacional se produjo en la segunda mitad del siglo XX, coincidiendo con el éxodo rural, especialmente en la década de 1960, debido al crecimiento de la industria y el sector servicios en las ciudades. Desde los años 90 hasta 2008, antes del estallido de la crisis económica, se observó un ligero crecimiento poblacional, tanto en Rioja Alavesa como en toda España, asociado al aumento de la natalidad durante el auge económico y a la inmigración internacional. Tras la crisis, la población de la comarca volvió a estancarse, tendencia que se mantiene hasta la actualidad. En la última década, únicamente cuatro municipios han crecido: Oyón/Oion, Laguardia, Labastida y Lapuebla de Labarca (Diputación Foral de Álava, 2021).

Desde 2001, Rioja Alavesa ha registrado un crecimiento vegetativo negativo casi todos los años, que contrasta con la tendencia positiva de la provincia de Álava (Diputación Foral de Álava, 2021). A pesar de esto, la tasa de natalidad en Rioja Alavesa ha sido similar a la de Euskadi y Álava en los últimos 22 años (Eustat, 2022d), superando ligeramente la media en años recientes. Este fenómeno podría explicarse por la llegada de población inmigrante, ya que Rioja Alavesa alberga el mayor porcentaje de extranjeros en Álava, que tienden a tener tasas de fecundidad más altas que la población local (Márquez y Urraza, 2010).

Sin embargo, esta cifra de natalidad positiva no refleja la situación en toda la comarca. Un análisis por municipios revela que solo Oyón/Oion, Labastida y Lanciego superan la media de Euskadi. Los demás municipios están por debajo de la media, con cinco de ellos en el primer decil y otros cuatro en el segundo decil. Por lo tanto, solo dos municipios, que concentran casi la mitad de la población total de la comarca, elevan la cifra de natalidad, ocultando una realidad de baja natalidad en la mayoría de las localidades. Así, existe una marcada disparidad demográfica en la comarca, con un crecimiento notable en Oyón/Oion y una pérdida poblacional en el resto de los municipios (Larreina, 2021).

En cuanto a las tasas de mortalidad, Rioja Alavesa ha presentado cifras superiores a las de Euskadi y Álava en las últimas dos décadas (Eustat, 2022). No obstante, recientemente se observa una convergencia, posiblemente vinculada al impacto de la inmigración en la comarca. Aun así, el saldo vegetativo se ha mantenido negativo en Rioja Alavesa y por debajo de la media de Euskadi y Álava. Sin embargo, mientras que el saldo vegetativo continúa deteriorándose en estas últimas, en Rioja Alavesa ha permanecido relativamente estable en los últimos años.

El saldo migratorio positivo ha sido fundamental para conservar la población de la comarca. Al igual que en el resto de España, los primeros años del siglo XXI estuvieron marcados por un fuerte aumento de la inmigración. Aunque el saldo migratorio se ha mantenido positivo desde la crisis, las cifras son mucho más bajas que en la primera mitad de la década de 2000, con algunos años donde la emigración ha superado a la inmigración. Rioja Alavesa es la comarca con mayor población inmigrante de Euskadi; el 44 % de su población proviene de otras comunidades autónomas, y un 12,5 % de otros países.

En la Rioja Alavesa, cinco de sus municipios superan el 15 % de población nacida en el extranjero, lo que la convierte en una de las zonas con mayor concentración de inmigrantes en el ámbito rural de Euskadi (Eustat, 2023b). Esta elevada presencia de inmigrantes se explica por la demanda de mano de obra en el sector agrícola y vitivinícola, pilares económicos de la comarca (Eustat, 2022e). Sin embargo, aunque la inmigración aporta un flujo demográfico positivo, Rioja Alavesa presenta una tasa de emigración de más del doble que la media de Euskadi y Álava, situándose como la comarca con mayor pérdida relativa de población, con una diferencia notable respecto a la siguiente, Añana.

En cuanto a la estructura de la población (Figura 2), las pirámides demográficas de Rioja Alavesa y Álava de 2022 reflejan una estructura demográfica envejecida, donde más del 20 % de los habitantes tienen más de 65 años. La tasa de envejecimiento en Rioja Alavesa (20,85 %) le coloca entre las comarcas con menor proporción de población mayor. Sin embargo, si nos fijamos en los grupos etarios con más detalle, la cohorte más numerosa corresponde al intervalo de edad de 55 a 59 años, a diferencia de la cohorte más abultada en el resto de Álava, que se sitúa en 45 a 49 años. No obstante, si comparamos con la estructura demográfica de hace dos décadas, la estructura de población ha rejuvenecido, dado que, en 2003, las cohortes entre 65 y 80 años eran más prominentes que en la actualidad. Por otra parte, la comarca presenta una alta tasa de juventud (21,07 %), lo que lleva a que la tasa de dependencia, que se sitúa en el 41,91 %, esté cerca de la media de Euskadi, aunque ligeramente por encima (Eustat, 2023b). Por lo tanto, lo que estamos observando principalmente es una pérdida de población activa, dado que el envejecimiento no viene dado tanto por un incremento de la población vieja, sino por un éxodo de la población joven. Así, la evolución de la estructura de edades a lo largo de estas dos últimas décadas es el reflejo de diferentes dinámicas demográficas, principalmente del continuo envejecimiento de la población debido al incremento de la esperanza de vida y a la reducción de la natalidad y fecundidad, lo que conlleva un creciente peso de la población envejecida (Porcal-Gonzalo, 2023).

Figura 2. Pirámides de población de Rioja Alavesa y Álava

Fuente: elaboración propia a partir de INE (2003, 2022). Estadística del padrón continuo.
 

Aun así, la comarca muestra realidades muy dispares. Oyón/Oion y Labastida, junto con Navaridas, tienen las tasas de envejecimiento más bajas, lo que coincide con su contribución al aumento de la natalidad en la comarca. Por otro lado, cuatro municipios de Rioja Alavesa se encuentran en el decil más alto de envejecimiento. Al analizar la situación a nivel municipal, Samaniego, Villabuena de Álava y Yécora tienen los  porcentajes de población mayor de 65 años más elevados (31,5 %, 29,9 % y 26,1 %, respectivamente). En contraste, Oyón/Oion presenta un porcentaje bajo de población envejecida (15,5 %), contribuyendo así a reducir la media de la comarca (Diputación Foral de Álava, 2021). En cuanto a la juventud, Oyón/Oion y Labastida son responsables de una media alta en la comarca, mientras que cuatro de los siete municipios con las tasas de juventud más bajas en Euskadi pertenecen a Rioja Alavesa, y otros cuatro están por debajo del segundo decil.

4.2. El planeamiento municipal

De los quince municipios de Rioja Alavesa, diez (Elciego, Elvillar, Kripan, Lanciego, Lapuebla de Labarca, Moreda de Álava, Oyón/Oion, Villabuena de Álava y Yécora) tienen su planeamiento urbano adaptado a la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, contando con su propio Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Los otros cinco se encuentran en proceso de tramitación del PGOU para adaptarlo a dicha Ley. Baños de Ebro y Samaniego cuentan con Normas Subsidiarias de tipo a, que no consideran la categoría de suelo apto para urbanizar o urbanizable, limitando cualquier posible expansión urbana. Labastida, Laguardia y Leza disponen de Normas Subsidiarias de tipo b, permitiendo el crecimiento urbano.

La falta de adaptación a la normativa vigente ha generado inconsistencias en el uso del suelo en algunos municipios, como áreas urbanas con densidades por debajo del mínimo legal o zonas urbanizables que se encuentran aisladas de los núcleos principales. En toda la comarca, el 95 % de la superficie está clasificada como no urbanizable, destinándose solo el 1,54 % del suelo a uso residencial, un porcentaje inferior al promedio en Euskadi (2,59 %) y Álava (1,83 %). Destaca Lapuebla de Labarca, donde el uso residencial alcanza el 7,15 %, frente a Kripan y Yécora, donde no llega al 1 %.

En Rioja Alavesa, se produce una distribución proporcional de las viviendas proyectadas entre los tres tipos de suelo: suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable. En Samaniego, las nuevas viviendas sólo pueden construirse en suelo urbano consolidado, ya que no cuentan con otras categorías. Otros municipios, como Moreda de Álava, Navaridas o Villabuena de Álava, carecen de suelo urbanizable residencial, aunque disponen de numerosas parcelas y solares que posibilitan actuaciones edificatorias (Diputación Foral de Álava, 2021).

A pesar de que el crecimiento urbanístico tiende a concentrarse en la cabecera y subcabecera de la comarca, existe una cantidad relativamente alta de suelo nuevo clasificado para uso residencial en núcleos de población pequeños. Esta desproporción entre el suelo disponible y la capacidad real de desarrollo de estos núcleos puede propiciar dinámicas especulativas y, en última instancia, contribuir a la degradación o abandono de estos suelos debido a su limitada viabilidad (Diputación Foral de Álava, 2021).

En términos de vivienda, destaca el elevado porcentaje de construcciones previstas en Rioja Alavesa en comparación con la media de Álava y Euskadi. En particular, Oyón/Oion proyecta un aumento equivalente al 80 % de las viviendas actuales (1.350 adicionales respecto a las 1.663 existentes). Este crecimiento proyectado tiene sus orígenes en el Planeamiento Territorial Parcial aprobado en 2004, durante un periodo de expansión urbanística generalizada en pleno boom inmobiliario (Diputación Foral de Álava, 2021).

En cuanto a la evolución del suelo residencial y del número de viviendas en los últimos años, se observan tendencias divergentes. Mientras la superficie de suelo calificada como uso residencial ha disminuido, el número total de viviendas en la comarca ha aumentado un 17 %. No obstante, este crecimiento se concentra en unos pocos municipios. Así, mientras que Baños de Ebro y Leza han duplicado prácticamente su número de viviendas, Elciego, Labastida, Moreda de Álava y Yécora presentan cambios mínimos, y Villabuena de Álava ha registrado incluso una reducción en su número de viviendas.

4.3. La vivienda en la Rioja Alavesa

Al examinar los tipos de viviendas en la comarca (Tabla 1), destaca la alta proporción de viviendas no principales, es decir, aquellas que no se utilizan como residencial habitual la mayor parte del año, incluyendo tanto viviendas secundarias como vacías. En la comarca, la mitad del cómputo total de viviendas pertenecen a este grupo, una proporción más de tres veces superior a la media vasca y alavesa (14,79 % y 16,77 %, respectivamente). Únicamente el municipio de Oyón/Oion presenta una situación algo más favorable (28,13 %), aunque sigue estando lejos de los valores que presenta el conjunto de Euskadi. En cambio, en Leza y Labastida solo un tercio son viviendas principales.

Respecto a los establecimientos colectivos (alojamientos como conventos, asilos, cuarteles, etc.), presentan una proporción similar a la media de la provincia. Es interesante analizar la proporción de estos edificios que se encuentran desocupados. Aun mostrando unos valores superiores a la media vasca y alavesa en la mayoría de los municipios, la proporción de establecimientos desocupados es baja. Sin embargo, en Leza y Lapuebla de Labarca, todos los establecimientos colectivos se encuentran desocupados, representando además un porcentaje considerable respecto al conjunto de viviendas.

Tabla 1. Viviendas familiares y establecimientos colectivos en municipios de Rioja Alavesa, 2022

Fuente: elaboración propia a partir de Eustat (2023a).
 

Aunque la categoría de “Resto de viviendas” comprende las viviendas secundarias y las viviendas vacías (Figura 3), predominan las viviendas secundarias. La proporción de estas últimas respecto al total de viviendas en Rioja Alavesa es más de seis veces superior a la media de Álava y Euskadi. Si comparamos con la media de los municipios con población inferior a 2.500 habitantes, la Rioja Alavesa casi triplica la media de estos municipios que suelen caracterizarse por presentan porcentajes altos de vivienda secundaria. El peso de la vivienda vacía también es relevante, siendo su proporción superior a la media vasca y alavesa, y estando a unos niveles similares a los municipios de menos de 2.500 habitantes.

Figura 3. Evolución las viviendas vacías y secundaria en Euskadi, Araba, Rioja Alavesa y municipios de menos de 2500 habitantes

Fuente: Gobierno Vasco. Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes (varios años). Encuesta sobre el Uso de la Vivienda y Estadística sobre vivienda vacía.
 

Dentro de las viviendas a ejecutar (Tabla 2), es importante distinguir entre vivienda libre y Vivienda de Protección Pública (VPP). Predominan las viviendas libres, y sólo Oyón/Oion, que es el único municipio de la provincia que se encuentra obligado por ley al superar los 3.000 habitantes, tiene previsto construir VPP.

Tabla 2. Viviendas a ejecutar según tipos de suelo en los municipios de Rioja Alavesa, 2022

Fuente: Gobierno Vasco. Departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes (2023).
 

Según la información disponible en Etxebide, Servicio vasco de vivienda, solo existen tres promociones de vivienda protegida en la comarca. Dos de ellas se encuentran en Elciego: una con 18 viviendas finalizada en 2002 y otra con 14 viviendas aún en curso. La tercera promoción se sitúa en Oyón/Oion, con 4 viviendas también terminadas en 2002. Además, no se ha encontrado ningún alojamiento dotacional en toda la comarca. Este tipo de vivienda, que no está calificada como tal, sino como equipamiento, está dirigido a dar acceso a la vivienda a colectivos especialmente vulnerables bajo un régimen de alquiler barato y para un periodo temporal no superior a cinco años.

Otra característica destacable es la antigüedad del parque de viviendas (Figura 4), con una de las medias más altas de todo Euskadi. Como se puede observar, todos los municipios se encuentran por encima de la media alavesa, siendo Oyón/Oion el único que se aproxima a ella, aunque aún por encima. Destaca Laguardia, al ser el municipio con la antigüedad media más alta de toda la comunidad autónoma, casi 100 años.

Figura 4. Antigüedad media de los edificios en municipios de Rioja Alavesa, Euskadi y Araba, 2022

Fuente: Elaboración propia a partir de Eustat (2023a).
 

Respecto a la antigüedad de la vivienda (Figura 5), un alto porcentaje de vivienda fue construida con anterioridad al año 1900 y se observan porcentajes bajos de viviendas de reciente construcción. Esta condición de un parque de viviendas envejecido lleva a una mayor necesidad de actuaciones de rehabilitación, en ocasiones costosas y difícilmente asumibles por los propietarios. Además, el parque de vivienda es muy poco dinámico. A menudo la vivienda está ligada a situaciones familiares complejas, con numerosos herederos que complican su venta (Diputación Foral de Álava, 2021).

Figura 5. Proporción de viviendas construidas en distintos periodos de tiempo en Euskadi, Araba y Rioja Alavesa

Fuente: Elaboración propia a partir de Eustat (2023a).
 

Según la información disponible en la web de Idealista en marzo de 2024, existían 233 viviendas para compra en Rioja Alavesa, de las cuales casi un 20 % (43) precisaban de reformas. En concreto, en el municipio de Laguardia, esta proporción se elevaba hasta el 27 %, con 7 de las 26 viviendas en esta situación. En cambio, ciudades vecinas, como Logroño o Haro, presentan porcentajes notablemente inferiores, con 313 de 2.660 viviendas (11,77 %) y 43 de 365 (11,78 %), respectivamente. Considerando que el municipio de Haro tiene una población similar a la de Rioja Alavesa (11.763 y 11.487 habitantes, respectivamente), su oferta de viviendas es un 64% mayor. Finalmente, si comparamos con Vitoria-Gasteiz, también se dan valores superiores, ya que en la capital alavesa hay 78 viviendas con necesidad de reforma de las 1.693 viviendas ofertadas (10,5 %).

Asimismo, existe una escasa oferta de vivienda en alquiler. Aunque suele existir menos oferta de alquiler que de venta, en Rioja Alavesa solo constaban 4 viviendas en alquiler, frente a 233 en venta, lo que representa una proporción de 1,71 viviendas en alquiler por cada 100 en venta. En cambio, en Logroño ese porcentaje asciende a 4,92 por cada 100 viviendas en venta y en Vitoria-Gasteiz, a 4,67 por cada 100.

La escasa oferta de alquiler dificulta el acceso a la vivienda por parte de grupos de población con bajos ingresos y de jóvenes, quienes dependen de esta modalidad al no disponer de ahorros o empleo estable para adquirir una propiedad (Mozo, 2024). Si no se cuenta con una oferta suficiente, estos grupos de población encontrarán dificultades para afincarse en la comarca.

Por su parte, la ADR de Rioja Alavesa realizó en 2023 una encuesta para identificar las necesidades habitacionales de diferentes grupos demográficos, con el objetivo de orientar las medidas para abordar la problemática habitacional de la comarca de manera más efectiva y acorde a las preferencias de los residentes. El grupo de población más representado en dicha encuesta fue el de los jóvenes entre 25 y 34 años, con un 44,5 % del total de respuestas. Este grupo mostró necesidades específicas como la necesidad de independizarse y la búsqueda de viviendas adecuadas en términos de tamaño y precio.

El 70,6 % de los encuestados consideraba que los problemas relacionados con la vivienda, como los altos precios de compra/alquiler y la insuficiente oferta de alquiler, podían ser un factor explicativo de la despoblación, evidenciando la interrelación percibida entre la deficiente situación de la vivienda y el fenómeno de la despoblación. La mayoría de los encuestados prefería tener una vivienda en propiedad (58,8 %), frente a un 8,8 % que prefería el alquiler. Sin embargo, al tener en cuenta las posibilidades económicas, la preferencia por la vivienda en propiedad disminuía al 35,3 %, mientras que el alquiler (17,6 %) y el alquiler con opción a compra (22,1 %) ganaban aceptación.

La encuesta también reveló las razones detrás de la reticencia de los propietarios a alquilar sus viviendas vacías. El 50 % de los encuestados propietarios indicaron que preferían vender a alquilar, mientras que el 45,6 % mencionó que estas viviendas se utilizaban como segundas residencias o vacacionales. Existía una percepción generalizada de escasez tanto de oferta de compra (señalado por el 85,3 % de los encuestados) como de alquiler (expresado por el 91,2 %).

Las principales iniciativas sugeridas para abordar el problema de la vivienda incluyeron la rehabilitación de viviendas antiguas para alquiler o venta (81 %) y el fomento del alquiler de viviendas vacías (50,4 %). Los encuestados también destacaron la importancia de identificar las viviendas deshabitadas para destinarlas al alquiler social y de concienciar a los propietarios de segundas residencias para que las alquilen a precios razonables. Otras de las soluciones más repetidas fueron promover la rehabilitación de pisos antiguos y proporcionar información sobre Alokabide.

4.4. Diagnóstico integrado de la situación habitacional en Rioja Alavesa

A modo de síntesis del diagnóstico, se recogen las principales debilidades, fortalezas, amenazas y oportunidades identificadas (Tabla 3).

Tabla 3. Análisis DAFO

Fuente: elaboración propia.
 

No obstante, la actual situación de la vivienda en la comarca también ofrece unas características que podrían aprovecharse. La alta proporción de viviendas no principales, tanto secundarias como vacías, representan una oportunidad para aumentar la oferta, ya sea mediante su venta o alquiler. Rioja Alavesa no presenta problema para atraer población inmigrante, como reflejan las estadísticas. La dificultad se presenta a la hora de mantener la población, tanto inmigrante como local. Aquí es donde entraría en juego la promoción y puesta en valor de estas viviendas.

A partir del análisis DAFO, se realiza una matriz CAME (Corregir las debilidades, afrontar las amenazas, mantener las fortalezas, y explotar las oportunidades), que permite definir estrategias que contribuyan a revertir la pérdida de población de los municipios (Tabla 4).
 

Tabla 4. Análisis CAME

Fuente: elaboración propia.

5. Discusión

Rioja Alavesa es una comarca que muestra fuertes contrastes interiores. Únicamente Oyón/Oion y Labastida presentan datos positivos, que superan la media de Euskadi, en natalidad, mortalidad y estructura de edad, lo que enmascara los datos menos favorables de los trece municipios restantes. La proximidad a Haro y Logroño de estos dos núcleos puede estar favoreciendo su consolidación como “áreas dormitorio” constatando lo ya señalado por diversos autores (Collantes y Pinilla, 2011; Delgado Urrechu, 2018) de que la mayor oferta laboral y de servicios de los núcleos urbanos, lleva a que los municipios periurbanos se vean favorecidos frente a las áreas rurales más alejadas.

Uno de los factores clave de la despoblación en áreas rurales es la escasez de una oferta habitacional atractiva, adecuada y asequible, lo que afecta especialmente a los jóvenes y personas con menos ingresos (Bosque et al., 2001). En Rioja Alavesa, el parque inmobiliario presenta tres características problemáticas: un alto porcentaje de viviendas no principales, la antigüedad de las edificaciones y una oferta limitada de alquiler. Esta realidad coincide con estudios previos que destacan que la acumulación de segundas residencias y viviendas vacías tiende a generar una dualidad en el mercado, con pocas opciones disponibles para los habitantes permanentes (Ayuda et al., 2008).

La comarca destaca también por ser la que mayor porcentaje de extranjeros presenta de todo Euskadi, debido a una oferta laboral asociada a la economía vitivinícola. Sin embargo, a pesar de la importante contribución de la población inmigrante a la economía local, la escasez de una oferta habitacional atractiva, adecuada y asequible, lleva a que parte de esta población no se asiente en la comarca. Especialmente, la falta de viviendas de alquiler, una modalidad de acceso preferida por los inmigrantes, agrava aún más este proceso, reforzando la idea de que la precariedad habitacional es uno de los factores principales que impulsa la emigración en las zonas rurales (Mozo, 2024).

El impacto de la despoblación se evidencia en el deterioro del parque habitacional y en la existencia de viviendas vacías, que no solo afectan al entorno físico, sino que también desintegran el tejido social y económico local (Hernández-Ramírez et al., 2022). En Rioja Alavesa se constata una elevada proporción de viviendas vacías y un parque habitacional envejecido, cuya rehabilitación resulta costosa, lo que incide en una falta de demanda de este tipo de propiedades. Las viviendas antiguas presentan peores condiciones de habitabilidad y no pueden competir, ni en precio, ni en adecuación a los estilos de vida actuales, con las promociones de nueva construcción.

La falta de adaptación de varios planeamientos urbanísticos en Rioja Alavesa a la Ley de Suelo 2/2006 influyen en la efectividad de las actuaciones urbanísticas en la comarca. Esta condición, combinada con la baja proporción de suelo residencial y la gran cantidad de suelo clasificado como urbanizable, muestra una paradoja habitual en áreas rurales donde una planificación expansiva no responde a las necesidades reales de la población local. El suelo urbanizable se ha planificado sin una evaluación adecuada de la demanda actual y futura, lo que ha generado un desajuste entre oferta y demanda que, en lugar de favorecer la retención de la población, contribuye a la artificialización y degradación del suelo.

Scott y Gkartzios (2014) afirman que la vivienda rural posee un valor simbólico y social que podría ayudar a anclar a la población mediante el fortalecimiento de la identidad comunitaria. Sin embargo, en Rioja Alavesa se observa una disonancia entre el valor simbólico de la vivienda y las expectativas de habitabilidad contemporáneas. Con frecuencia, se atribuye a la vivienda rural un papel fundamental en la cohesión social, pero parece que los problemas estructurales y los costes de mantenimiento de las viviendas antiguas superan su valor simbólico, y la población joven está priorizando necesidades básicas de habitabilidad y acceso. Esto pone de manifiesto la necesidad de un enfoque más pragmático en la política de vivienda, que permita adaptar estas propiedades a los estándares modernos de habitabilidad y que sea flexible en las normativas aplicadas a la rehabilitación.

Por último, la escasa disponibilidad de viviendas de protección pública es un problema recurrente en áreas rurales, condenando a los grupos de población de menores ingresos a vivir situaciones de precariedad habitacional (McKee et al., 2017). En Rioja Alavesa, la reducida oferta de vivienda protegida puede estar agravando la precariedad habitacional y económica de parte de la población y esto ayudaría a explicar el alto porcentaje de beneficiarios de renta de garantías de ingresos, una ayuda social destinada a los colectivos más desfavorecidos con el fin de que puedan satisfacer sus necesidades básicas.

6. Conclusiones

Este trabajo presenta una primera aproximación a la situación de la vivienda en Rioja Alavesa. Del diagnóstico se concluye que el parque de viviendas no satisface las necesidades actuales, ya sea por su carestía o por sus características inadecuadas. Esto provoca que un alto porcentaje de población, tanto local como inmigrante, establezca su residencia fuera de la comarca. No obstante, la alta proporción de segundas residencias y viviendas vacías puede ser una oportunidad para aumentar la oferta habitacional.

Una actuación prioritaria consiste en elaborar un censo detallado de viviendas vacías, especificando sus características y estado de conservación. Aunque previsto, este inventario no se ha iniciado, pero proporcionaría información clave para el diseño de políticas de vivienda eficientes. Asimismo, sería conveniente explorar ayudas económicas destinadas a la rehabilitación de viviendas. Las actuaciones en materia de vivienda deben dirigirse a diversificar la oferta y aumentar el número de viviendas, innovando en vivienda a través de fórmulas como el cohousing rural, las cooperativas de vivienda, o alquileres con opción a compra, y garantizando el acceso a la vivienda protegida a aquellos colectivos que no puedan acceder a ella en el mercado libre.

El diagnóstico es aproximativo y podría enriquecerse mediante una explotación de la información cartográfica y de la información catastral, analizando con mayor nivel de detalle la distribución y condiciones de las viviendas. El análisis también se podría completar con un diagnóstico a escala de entidad local menor para conocer con mayor exactitud la realidad dentro de la comarca. Por último, la realización de trabajo de campo in situ habría aportado un inventario más preciso de las viviendas vacías y en mal estado.

Otra limitación del estudio radica en el posible sesgo derivado de la encuesta, ya que el grupo etario entre 25 y 34 años se encontraba sobrerrepresentado. Esto puede distorsionar los resultados al enfatizar las necesidades y perspectivas de este segmento poblacional, en detrimento de otros colectivos que también experimentan problemáticas habitacionales. Además, la encuesta no considera el estatus migratorio de los participantes, lo que puede generar una falta de representatividad respecto a la población inmigrante, un colectivo con gran impacto en las dinámicas demográficas de Rioja Alavesa. La falta de diferenciación entre residentes locales e inmigrantes limita la comprensión de las barreras a las que tienen que hacer frente estos últimos, entre otros, el acceso desigual a la vivienda, dificultades para conseguir préstamos hipotecarios, falta de apoyo familiar o la discriminación en el alquiler. Incluir las necesidades específicas de este colectivo permitirá formular políticas habitacionales más eficientes e inclusivas.

Una futura línea de investigación puede dirigirse a profundizar en el impacto que los alojamientos turísticos provocan en el mercado inmobiliario de la comarca. Rioja Alavesa empieza a erigirse como un destino turístico reconocido a nivel nacional e internacional. En los últimos años, se observa un crecimiento de la oferta de alojamientos a través de plataformas como Airbnb o Holidu, que está empezando a tensionar los mercados inmobiliarios en municipios más turísticos como Laguardia o Elciego. Por un lado, esta nueva oferta puede suponer una fuente de ingresos para los propietarios locales de las viviendas, muchas de ellas segundas residencias, que deciden destinar sus viviendas a alquiler turístico, revitalizando así la economía local. Por otro lado, estas viviendas se están detrayendo del mercado inmobiliario tradicional y pueden estar atrayendo inversiones externas que incrementan la competencia por este bien escaso y, consecuentemente, su precio.

Interesaría investigar qué cantidad de estos alojamientos turísticos procede de la conversión de viviendas principales y qué proporción de viviendas infrautilizadas o vacías. También podría analizarse hasta qué punto esta oferta responde al modelo de economía colaborativa peer to peer o se trata de un mercado de alquiler profesionalizado. La profesionalización de esta oferta de alojamiento junto con inversiones especulativas derivado de ello, podrían generar incipientes procesos de gentrificación turística en los municipios más afectados al atraer una nueva clase de residentes temporales que pueden transformar la estructura social de las comunidades rurales más pequeñas. En este sentido, se podría profundizar sobre el impacto de esta tendencia sobre la cohesión social y la identidad local.

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